中新網(wǎng)哈爾濱7月22日電 (記者 劉錫菊)22日，記者從哈爾濱市住建局獲悉，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，破解物業(yè)“退出難”問題，該局近日制訂下發(fā)了《住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)退出工作規(guī)則》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》)，對(duì)物業(yè)服務(wù)人退出住宅項(xiàng)目的程序、監(jiān)督機(jī)制及應(yīng)急保障作出系統(tǒng)性規(guī)定，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益。

　　《規(guī)則》將退出分為“一般退出”與“監(jiān)督退出”兩類。在一般退出解聘物業(yè)服務(wù)人時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法組織住宅項(xiàng)目業(yè)主共同決定。物業(yè)服務(wù)人所服務(wù)住宅項(xiàng)目出現(xiàn)下列情形之一的，將被列為擬監(jiān)督退出對(duì)象：將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的；采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，經(jīng)區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正，產(chǎn)生嚴(yán)重影響的；未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，停止物業(yè)服務(wù)的；被解聘或者物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的；未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，經(jīng)區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的；拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物、資產(chǎn)，經(jīng)區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的；挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)收益，經(jīng)區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門責(zé)令退還，未退還的；經(jīng)區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門認(rèn)定，由物業(yè)服務(wù)人負(fù)主要責(zé)任或全部責(zé)任引發(fā)的重大群體上訪或越級(jí)上訪事件、重大安全生產(chǎn)責(zé)任事故，或其他性質(zhì)惡劣、危害嚴(yán)重、社會(huì)影響大等違法違規(guī)行為的。

　　根據(jù)《規(guī)則》，業(yè)主依法共同決定終止物業(yè)服務(wù)或解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人，并書面報(bào)告所在地街道辦事處；物業(yè)服務(wù)人決定終止物業(yè)服務(wù)或解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前90日書面通知業(yè)主委員會(huì)，并書面報(bào)告所在地街道辦事處。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主依法作出共同決定、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自書面通知終止物業(yè)服務(wù)或者解除物業(yè)服務(wù)合同之日起三日內(nèi)，將解約原因、解約時(shí)間等具體事宜，以書面形式(蓋章)在住宅項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間應(yīng)不少于七日。

　　此外，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期、解約或終止物業(yè)服務(wù)時(shí)間前，依法選聘新的物業(yè)服務(wù)人并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，接受所在地街道辦事處和區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人、新聘物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定交接時(shí)間，并通知所在地街道辦事處。街道辦事處現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督各方依法做好預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備和其他屬于業(yè)主共有財(cái)物的交接和登記工作。

　　對(duì)于原物業(yè)服務(wù)人仍拒不退出住宅項(xiàng)目或拒不辦理移交的，由業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告所在地街道辦事處，按照相應(yīng)程序處理。此外，在監(jiān)督退出過程中，對(duì)于原物業(yè)服務(wù)人存在的違法違規(guī)行為，由區(qū)、縣(市)相關(guān)行政執(zhí)法部門依據(jù)相應(yīng)法律法規(guī)規(guī)定予以查處。監(jiān)督退出過程中，對(duì)于原物業(yè)服務(wù)人存在的不良信用信息，由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理有關(guān)規(guī)定予以采集認(rèn)定，記入電子信用檔案，向社會(huì)公開。

　　根據(jù)《規(guī)則》，區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地實(shí)際，組建應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人庫(kù)。同時(shí)，在住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)退出中，業(yè)主委員會(huì)未能在規(guī)定時(shí)限內(nèi)選聘新物業(yè)服務(wù)人的，為防止物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)中斷，由街道辦事處組織在應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人庫(kù)中確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)單位，提供維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)，并公示應(yīng)急服務(wù)的內(nèi)容、期限和費(fèi)用等相關(guān)情況。也可由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主依法共同決定應(yīng)急服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用等事宜。應(yīng)急服務(wù)期限不得超過12個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　在應(yīng)急服務(wù)期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處和區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，繼續(xù)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)人。應(yīng)急服務(wù)期限結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人、新物業(yè)服務(wù)人依法做好交接工作?！兑?guī)則》提出，業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處責(zé)令限期召開；業(yè)主委員會(huì)逾期仍未召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以由所在地居(村)民委員會(huì)，在街道辦事處指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。